السوق العقاري بين العرض والطلب

تعتبر العقارات من الأصول الملموسة وغير المنقولة، وتتألف من المساحات والأراضي والممتلكات التي تقع عليها، والعقارات مثلها مثل الأصول الأخرى كالأسهم والسندات، تتأثر إلى حد كبير بقانون العرض والطلب. كل صفقة عقارية، تتكون من مشتر وبائع. يقدم المشتري عرضًا لشراء عقار، تاركًا للبائع قبول أو رفض العرض. تميل الأسعار إلى الارتفاع عندما يرتفع الطلب وينخفض العرض. يتأثر العرض والطلب بعوامل مختلفة، فمثلًا يتأثر العرض بأسعار المواد الأولية والسياسات الحكومية للبناء والظروف الاقتصادية الآنية، ويتأثر الطلب بأسعار الفائدة على القرض وحجم الدخل والذوق الشخصي للفرد لتملك العقار. ‎يبقى المعروض من المساكن في حالة تغير مستمر، فقد يزداد المخزون عندما ينتقل الناس إلى مكان آخر، وقد يحاول آخرون إفساح مساحة أكبر لعائلة ممتدة، وقد يشتري آخرون منازلهم لأول مرة وبهذا تحصل زيادة في التطوير وبناء المنازل الجديدة، مما يضيف إلى المخزون الحالي. ‎من ناحية أخرى، يشهد مخزون المساكن والعقارات انخفاضًا في أوقات الكوارث الطبيعية مثل الفيضانات والزلازل، ولأسباب بشرية مثل هدم الممتلكات الحالية وفي حالات الحوادث والحروب. وبهذا التغير الدائم، يبقى التوازن بين العرض والطلب من الأمور مستبعدة الحدوث في قطاع العقارات وهو بدوره ينعكس على توازن الأسعار وهي حالة توافق سعر المعروض مع سعر المطلوب بدون زيادة أو نقصان. ولفهم صعوبة التوازن نذكر هذا المثال: عندما تكون أسعار الفائدة منخفضة، يكون الناس على استعداد لاقتراض المزيد في مقابل تحمل نفس النفقات الشهرية بحيث يصبح الناس قادرين إجمالًا على تمويل شراء وامتلاك المساكن لأن الفائدة التي يدفعونها أقل، ومع دخول المزيد من المشترين إلى السوق سيزداد الطلب على المساكن لكن إذا كان المعروض من المساكن لا يزال محدودًا، قد ترتفع الأسعار أكثر حتى مع وجود بيئة الأسعار ذات الفائدة المنخفضة. ليس من السهل دائمًا قياس القيمة الدقيقة في سوق العقارات بسبب العرض والطلب في السوق. يرجع ذلك جزئياً إلى أن بناء منزل جديد أو إصلاح منزل قديم وطرحه في السوق مرة أخرى يستغرق وقتاً طويلاً، وبهذا تختلف العقارات عن قطاعات الأصول الأخرى في أن شراء وبيع المنازل والممتلكات غير المنقولة يستغرق الكثير من الوقت بمعنى أن الصفقات والمعاملات تستغرق وقتاً أطولًا لإتمامها، مما يجعل العقارات من الأصول غير السائلة إلى حد ما، هذا بالإضافة إلى ظروف الاستهلاك ومجموع الديون على العقار وتغير طلب السوق على الموقع والذي بدوره قد يخفض أو يرفع من قيمة الأصل العقاري.